土地增值税清算是指房地产开发项目在满足一定条件后，纳税人需要计算该项目的增值额、适用税率，并最终申报缴纳土地增值税的过程（区别于项目进行中按预收款预缴土地增值税）。清算标志着该项目土地增值税的最终结算。
根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）以及相关税收法规，土地增值税的清算条件主要分为两大类：纳税人应进行清算的条件（强制清算） 和 主管税务机关可要求纳税人进行清算的条件（可要求清算）。 
一、 纳税人应进行清算的条件（强制清算 - 满足以下条件之一，纳税人必须主动清算）
房地产开发项目全部竣工、完成销售的：
- 这是最直接的情况。指整个项目（包括所有业态，如住宅、商业、车位等）的建设工程已经全部完工并通过竣工验收，且所有可售的房地产单位（套、间、个）均已签订销售合同并完成销售（含视同销售），无任何剩余可售面积。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的：
- 指在项目尚未完全竣工或未完成最终工程决算的情况下，开发商将整个项目的所有权（包括土地使用权和在建工程）一次性转让给其他单位或个人。这种整体转让行为视同项目销售完毕，需要清算土地增值税。
直接转让土地使用权的：
- 如果纳税人直接转让其拥有的土地使用权（无论是否进行过开发），也需要按规定进行土地增值税清算。这与房地产开发项目清算略有不同，但核心是计算转让土地使用权产生的增值额。
二、 主管税务机关可要求纳税人进行清算的条件（可要求清算 - 满足以下条件之一，税务机关有权通知纳税人清算）
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的：
- “已转让”：通常指已签订销售合同并收讫房款或取得索取房款凭据（含预售）。
- “可售建筑面积”：不包括公共配套设施、人防工程、开发商自持等按规定不对外销售的面积。
- 比例达到85%以上：即使项目还有少量未售面积，只要达到或超过85%，税务机关即可要求清算。
- 比例未达85%但剩余面积已出租或自用：即使销售比例未达到85%，只要剩余未售面积已经被开发商用于出租或转为自用（如自持物业、转为固定资产），也视为项目实质完成销售，税务机关可以要求清算。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的：
- 主要针对开发周期过长、销售缓慢的项目。从取得第一个《商品房预售许可证》之日起算，满三年后，无论项目是否竣工、销售比例多少，只要还有未售面积，税务机关就有权要求清算。这是为了防止项目长期不清算，税款长期无法入库。
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的：
- 如果房地产开发企业（项目公司）计划办理税务注销登记，那么必须在注销前完成该项目的土地增值税清算。税务机关在受理注销申请时，会检查清算情况。
省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况：
- 省级税务机关可以根据本地实际情况，在上述规定之外，补充规定其他需要清算的情形。
重要提示
- “项目”的界定： 清算通常以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，一般以分期项目为单位清算。具体划分需依据立项、规划、施工许可等文件确定。特别注意： 实务中，对于大型分期开发项目，税务机关有时会根据规划许可证或销售情况，要求对达到清算条件的某一期或某一部分（如一个地块）提前进行清算，即使整个大项目尚未完成。
- 纳税人责任： 对于“应清算”的情形，纳税人必须主动在满足条件之日起90日内向主管税务机关报送清算资料。对于“可要求清算”的情形，纳税人应在收到税务机关发出的《土地增值税清算通知书》之日起90日内报送清算资料。
- 地方差异： 虽然国家有统一规定，但具体执行中，各地税务机关可能会有一些细化的操作指引或对某些概念（如“竣工”、“可售面积”、“自用/出租”的认定标准）有地方性的解释，需要关注当地的具体要求。
- 税务筹划与风险： 清算条件直接关系到企业何时需要缴纳大额土地增值税，对企业现金流和利润影响巨大。企业需密切关注项目销售进度、取证时间、竣工情况等关键节点，提前做好税务测算和清算准备。特别是85%的销售比例和预售证满三年这两个条件，是税务管理的重点。
总结来说，判断一个房地产开发项目是否需要土地增值税清算，核心在于项目是否实质销售完毕（强制清算），或者是否达到了税务机关认为有必要进行最终结算的状态（如销售比例高、时间长、项目终止等 - 可要求清算）。 | 
