个人转让住房和商品房增值税税率

关于个人转让住房和商品房的增值税税率，中国的政策有明确区分，并且住房转让享受较多税收优惠（尤其是满足特定条件的普通住房），而商品房（非住房）转让则基本按标准征收。以下是详细说明：

一、个人转让住房的增值税政策（关键看是否“满2年”及房产性质）

1. 普通住房（且满2年）：

   • 增值税：免征
   • 条件：

     • 房产证或契税完税凭证满2年（孰先原则）。
     • 符合当地规定的普通住房标准（主要看面积、单价或总价，例如北上广深标准较严）。

2. 非普通住房（且满2年）：

   • 增值税：按差额的5%征收
   • 计算公式： 增值税 = (出售价格 - 购买原价) × 5%
   • 条件： 房产证或契税完税凭证满2年，但不符合普通住房标准。

3. 住房（无论普通或非普通）不满2年：

   • 增值税：按全额（销售收入）的5%征收
   • 计算公式： 增值税 = 出售价格 × 5%

4. 北上广深地区的特殊政策（针对非普通住房满2年）：

   • 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的：

     • 增值税：按差额的5%征收（与全国政策一致）。
   • 注意：对于普通住房满2年，北上广深同样免征增值税。

二、个人转让非住房（即“商品房”，如商铺、写字楼、车位、厂房等）的增值税政策

• 增值税：一律按差额的5%征收
• 计算公式： 增值税 = (出售价格 - 购买原价) × 5%
• 说明：

  • 没有“满2年免税”的优惠。无论持有时间长短，均按差额征收5%的增值税。
  • “差额”是指本次转让的不动产销售收入减去取得该不动产时的购置原价（需提供合法有效凭证）。

三、重要补充说明

1. 税率执行口径（2025年12月31日前有效）：

   • 上述提到的“5%征收率”，在现行优惠政策下（截至2025年12月31日），个人销售不动产减按1.5%计算缴纳增值税（财税[2016]23号、财政部 税务总局公告2023年第1号等延续政策）。
   • 实际缴纳时： 应纳税额 = (含税销售额 - 购置原价) ÷ (1 + 5%) × 1.5% （差额计税）或 应纳税额 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 1.5% （全额计税）。
   • 简单理解： 名义征收率是5%，但计算税款时先换算成不含税价，再按1.5%的实际税负率缴税。

2. 普通住房标准：

   • 由各省、自治区、直辖市根据本地情况制定（通常包含面积上限、单价或总价上限等），必须查询房屋所在地的具体标准。例如：

     • 某二线城市：单套建筑面积≤144平方米。
     • 北京：需同时满足5环内≤468万/套、5-6环≤374.4万/套等条件（价格标准会调整）。

3. “满2年”的判定：

   • 以房产证（不动产权证）登记日期或契税完税凭证上注明的填发日期，哪个时间早就按哪个算。

4. 唯一住房与增值税无关：

   • 是否“满五唯一”主要影响个人所得税的免征（满5年且是家庭唯一生活用房），不影响增值税。增值税免征只看是否“满2年”及是否为普通住房。

5. 其他税费：

   • 除了增值税，还需缴纳城市维护建设税（增值税额的7%/5%/1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）以及个人所得税（差额20%或核定1%-3%）、土地增值税（非住宅）、契税（买方承担）等。

总结速查表