作为一般纳税人公司出租房屋并约定4个月免租期时，房产税的计算需要区分免租期内和正常租赁期内的不同处理方式。核心依据是**《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）**第二条的规定：
“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”
这意味着：
- 免租期内 (4个月)： 您公司（产权所有人）需要按照房产的原值（减除一定比例，通常是10%-30%，具体比例由当地省级政府确定）来计算并缴纳房产税。
- 正常收取租金的期间 (8个月)： 您公司需要按照实际收取的租金收入作为计税依据来计算并缴纳房产税。
计算步骤详解
确定房产原值：
- 这是指您公司会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。需要包含地价以及为取得房屋产权支付的不可分割的相关费用。
确定从价计征的计税依据（用于免租期）：
- 减除比例： 由您公司所在地的省、自治区、直辖市人民政府确定，通常在10%-30%之间。例如，如果当地规定减除比例为30%，那么计税依据就是房产原值的70%。
计算免租期（4个月）的房产税：
免租期房产税 = 计税依据 × 1.2% × (免租期月数 / 12)= [房产原值 × (1 - 减除比例)] × 1.2% × (4 / 12)- 说明： 税率1.2%是按年计算的，因此需要乘以实际免租月份占全年的比例（4/12）。
计算正常租金期（8个月）的房产税：
正常租金期房产税 = 实际收取的月租金收入 × 8 × 适用税率- 适用税率： 根据现行规定，出租房产的房产税税率一般为12%。但请注意，部分省份或城市可能对特定情况（如小微企业、特定行业或个人出租住房）有优惠税率（如4%），但作为一般纳税人公司出租商业或非住房房产，通常适用12%的税率。务必咨询当地税务机关确认具体税率。
- 实际收取的月租金收入： 是指租赁合同中约定的、在免租期结束后您公司实际向承租方收取的每月租金金额（不含增值税）。
计算全年应纳房产税总额：
全年房产税 = 免租期房产税 + 正常租金期房产税
示例计算
假设：
- 正常租赁期月租金（不含增值税）= 100,000元
计算过程：
免租期房产税：
- 计税依据 = 10,000,000 × (1 - 30%) = 10,000,000 × 70% = 7,000,000元
- 免租期房产税 = 7,000,000 × 1.2% × (4 / 12) = 84,000 × (1/3) = 28,000元
正常租金期房产税：
- 正常租金期房产税 = 100,000 × 8 × 12% = 800,000 × 12% = 96,000元
全年应纳房产税总额：
- 全年房产税 = 28,000 + 96,000 = 124,000元
重要提示
- 计税依据转换： 免租期按房产余值（原值减除一定比例）计税，正常收租期按租金收入计税，这是法规的明确规定，不能将免租期视为“零租金”而忽略其房产税义务。
- 不含增值税租金： 计算从租计征的房产税时，计税依据是不含增值税的租金收入。如果您的租金是含税价，需要先换算为不含税价。
- 地方政策： 减除比例（10%-30%）由省级政府确定，务必查询您公司所在地的具体规定。房产税税率（12%）是基本规定，但也需确认地方是否有特殊政策。
- 纳税义务发生时间： 房产税按年征收、分期缴纳。具体申报缴纳期限（如按季、半年）需遵循主管税务机关的规定。免租期内的房产税应在免租期所属的申报期内申报缴纳。
- 合同约定清晰： 租赁合同中应明确约定免租期的起止时间和租金标准，这是税务处理的重要依据。
- 账务处理： 免租期的房产税应计入“税金及附加”等科目。
总结
对于有免租期的房产出租，切勿简单地将全年实际收到的租金除以12个月来计算平均月租金作为全年计税依据。必须严格按照财税〔2010〕121号文件规定：
- 免租期内（4个月）： 按房产余值（原值×（1-减除比例））从价计征（税率1.2%）。
- 正常收租期内（8个月）： 按实际收取的不含税租金收入从租计征（税率通常为12%）。
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