根据中国现行的增值税政策，纳税人在租赁合同中约定的免租期，不需要视同销售缴纳增值税。
政策依据
主要的政策依据是《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条的规定：
纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
详细解释
“视同销售”原则的排除：
- 财税〔2016〕36号文第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，视同销售，需要缴纳增值税。但86号公告明确将“租赁合同中的免租期”排除在外。
- 这是因为免租期并非真正的“无偿”行为，而是与整个租赁合同紧密相关的商业安排。通常，出租方提供免租期是为了吸引承租方签约，或者给予承租方用于装修、筹备等时间，其代价已经在整个租赁合同期的总租金中得到了补偿。
如何计算和申报增值税：
- 虽然免租期本身不单独计税，但出租方需要按照整个租赁期内收到的全部租金，按照约定的租赁期限，均匀分摊来计算和确认增值税销售额。
- 计算公式：增值税销售额 = 整个租赁合同期内收取的总租金 / 合同约定的租赁期限（含免租期）
- 申报方式：在免租期内，您无需就“零租金”申报纳税。您应在实际收到租金，或者达到增值税纳税义务发生时间时（例如，合同约定的付款日期），按照上述分摊后的租金收入确认销售额并申报纳税。
举例说明
假设某公司（一般纳税人）出租一间商铺：
- 合同约定：前3个月为免租期，后33个月每月租金10,000元（含税）。
税务处理：
- 总租金收入：10,000元/月 × 33个月 = 330,000元（含税）
- 每月应确认的销售额（均匀分摊到整个36个月）：
- 不含税销售额 = 330,000 / (1 + 9%) / 36个月 ≈ 8,403.67元/月
- 每月销项税额 = 8,403.67 × 9% ≈ 756.33元
- 申报纳税：
- 在前3个月免租期，虽然没收钱，但每月仍需在账上确认收入8,403.67元和销项税额756.33元（作为应交税费-待转销项税额或类似科目）。如果纳税义务尚未发生（如未开具发票或未收到款项），可以暂不申报。
- 从第4个月开始，每月实际收到10,000元租金。此时，纳税义务发生。在申报增值税时，应按照分摊的金额（8,403.67元）确认销售额，并计算销项税额（756.33元）进行申报。实际收到的租金与确认的销售额之间的差额，在会计上通过预收账款等科目处理。
总结与提醒
- 关键操作：将总租金在整个租期内（含免租期）进行分摊，按权责发生制确认收入。
- 注意事项：
- 此规定适用于增值税。对于房产税，同样有类似规定（《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税〔2010〕121号），即免租期间由产权所有人按照房产原值减除一定比例后的余值缴纳房产税。
- 务必在租赁合同中明确写明免租期的起止时间和条件，以作为税务处理的依据。
- 如果您是小规模纳税人，计税原理相同，只是适用的征收率不同（通常为5%或1%）。
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