中国的土地增值税采用的是超率累进税率，税率根据纳税人转让房地产所取得的**增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）**来确定。税率分为四档： 
| 增值额占扣除项目金额的比例 |
税率 |
速算扣除系数 |
| 未超过50%的部分 |
30% |
0% |
| 超过50%但未超过100%的部分 |
40% |
5% |
| 超过100%但未超过200%的部分 |
50% |
15% |
| 超过200%的部分 |
60% |
35% |
核心要点解释：
- 超率累进： 税率不是固定不变的，而是随着增值率的提高而提高。增值率越高，适用税率越高。
- 增值额： 指纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
- 扣除项目金额： 是计算土地增值税的关键和难点，主要包括：
- 房地产开发成本（土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等）。
- 房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用。通常按前两项之和的一定比例计算，或据实扣除利息等）。
- 与转让房地产有关的税金（城建税、教育费附加、印花税等，增值税是价外税，不能扣除）。
- 对从事房地产开发的纳税人，可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和，加计**20%**扣除。
- 计算步骤：
- 计算增值率 = (增值额 / 扣除项目金额总和) * 100%。
- 计算应纳税额 = 增值额 * 适用税率 - 扣除项目金额总和 * 速算扣除系数。
- 速算扣除系数： 是为了简化按超率累进税率计算而设计的一个系数，直接套用公式（应纳税额 = 增值额 * 税率 - 扣除项目金额 * 速算扣除系数）比分级计算更便捷。
重要补充说明：
- 普通住宅优惠： 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额**20%**的，免征土地增值税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
- 预征： 在房地产开发项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于成本难以准确计算，税务机关通常会按预征率（各省市不同，常见在2%-5%左右，普通住宅和非普通住宅、商业地产可能有差别）预先征收土地增值税，待项目清算时多退少补。
- 清算： 房地产开发项目达到一定条件（如竣工、销售比例达标等）或税务机关要求时，必须进行土地增值税清算，按上述规定计算实际应缴税款，与预缴税款比较后结算。
- 旧房及建筑物转让： 扣除项目主要是房屋及建筑物的评估价格（或购房发票金额加计扣除）、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。评估价格需由房地产评估机构评定并经税务机关确认。
总结：
中国的土地增值税税率结构是30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率。实际税负高低完全取决于增值率（增值额占扣除项目金额的比例）。 | 
