个人销售自有住房涉及的税费及优惠政策如下，以上海市为例： 一、增值税 · 政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 · 计算：若需缴纳，应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%。 二、附加税费 · 城市维护建设税：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，上海市市区税率为7%，县城、建制镇为5%，其他地区为1%。 · 教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3%。 · 地方教育附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为2%。 · 优惠：自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人（自然人属于小规模纳税人）减半征收附加税费。若增值税免征，则附加税费也免征。
三、个人所得税 · 政策：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若不符合“满五唯一”条件，按“财产转让所得”项目征收，税率为20%。 · 计算：应纳税额=（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及合理费用）×20%。若无法提供完整凭证，税务机关可能核定征收。 四、印花税 · 政策：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 五、土地增值税 · 政策：对个人销售住房暂免征收土地增值税。 总结： 若住房购买满2年且符合“满五唯一”条件，仅需缴纳可能存在的附加税费（若增值税免征则附加税费也免）；若不符合“满五唯一”但满2年，需缴纳附加税费；若不满2年，需缴纳增值税及附加税费，同时可能需缴纳个人所得税。建议提前咨询当地税务部门，确认具体操作流程和所需材料。 |
