对于无法评估价格但有购房发票的旧房，在计算土地增值税扣除项目金额时，主要依据的是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以及国家税务总局的相关规定（如财税字[1995]48号文）。
核心原则是：当旧房及建筑物的评估价格不可用时，可以提供购房发票作为扣除依据，并采用“发票金额加计扣除”的方法进行计算。
以下是具体的计算步骤和要点：
确认扣除项目： 土地增值税的扣除项目主要包括：
- 取得土地使用权所支付的金额： 如果发票中单独列明了土地价款，或者能提供单独的土地使用权的支付凭证，可按此计算。
- 旧房及建筑物的评估价格： 这恰恰是您遇到困难的部分（无法评估）。
- 与转让房地产有关的税金： 包括转让时缴纳的城建税、教育费附加、印花税（房企除外）等。
- 财政部规定的其他扣除项目： 主要是针对房地产开发企业的加计扣除（20%），对于转让旧房的非房企纳税人，此项通常不适用。
针对“旧房及建筑物的评估价格”不可用的处理（核心）：
当无法取得评估价格，但能提供购房发票时，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）以及更早的财税字[1995]48号文精神，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止**每年加计5%**计算扣除。同时，购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
计算公式为：
扣除项目金额 = 购房发票所载金额 × (1 + 5% × n) + 购房时缴纳的契税 + 转让环节缴纳的相关税金
- 购房发票所载金额： 指不动产销售发票或营改增前的销售不动产发票上注明的价款（不含增值税）。如果是营改增后取得的增值税发票，应为发票上注明的不含增值税金额。
- n： 指从发票开具日期所在年份起（含）至转让合同签订或产权过户年份止（含）的年数。计算时，不足一年的部分可以按年限折算，但超过半年（含）可按一年计算，不足半年则忽略不计。 （具体执行尺度可能略有差异，建议咨询主管税务机关）。
- 购房时缴纳的契税： 需要提供契税完税凭证原件或经税务机关认可的复印件。
- 转让环节缴纳的相关税金： 指本次转让旧房过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税（非房企）等。注意： 本次转让缴纳的增值税（或营业税）本身不属于扣除项目。
关键点说明：
- “每年加计5%”的本质： 这实际上是对持有期间“时间价值”和“通货膨胀”等因素的一种补偿性扣除，用来替代无法确定的“重置成本”和“成新度折扣”。
- 契税的处理： 购房时的契税是单独作为扣除项列支的，不参与“每年加计5%”的计算。即，加计5%的基数仅指发票金额本身。
- 发票要求： 必须是合法有效的购房发票原件或经税务机关认可的复印件。发票信息需清晰可辨。
- 房屋成新度： 采用发票加计扣除法后，不再考虑房屋的实际成新度（折旧程度）。 加计扣除的年限已经隐含了对房屋价值随时间变化的补偿。
- 无发票且无评估价： 如果既不能提供评估价格，又不能提供购房发票（或提供的发票不被税务机关认可），根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，税务机关有权实行核定征收，即按转让收入的一定比例（核定征收率）征收土地增值税。核定征收率由各省税务机关规定。
操作步骤建议：
- 整理凭证： 准备好原始购房发票（或合规复印件）、购房契税完税凭证。
- 计算持有年限(n)： 确定发票开具年份（起始年）和本次转让合同签订/产权过户年份（终止年），计算实际持有年数（按前述规则计算n）。
- 计算扣除项目总额：
发票金额 + 发票加计额 + 购房契税 + 本次转让环节相关税金 - 计算土地增值税： 根据增值额与扣除项目金额的比率（增值率），查找对应的税率和速算扣除数进行计算。
- 咨询主管税务机关： 强烈建议在正式申报前，携带相关凭证到房产所在地的主管税务机关进行咨询确认。各地在持有年限计算（如跨年、不满年）、凭证要求等方面可能存在细微执行差异。税务机关有最终的认定权。
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