一、土地增值税的征税范围核心原则
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
简单来说，要征收土地增值税，必须同时满足三个基本要素：
- 转让的是“国有土地使用权”：集体土地不在直接征税范围内（特殊情况见下文）。
- 取得了“收入”：这是有偿行为，无偿赠与等一般不计税（非公益性质除外）。
二、判定标准（两个关键）
判断一个行为是否属于土地增值税的征税范围，主要看以下两条：
转让的土地使用权是否为国有土地？
- 否（如农村集体土地）：不直接征税。但国家依法征用、征收后，再转让的，则属于征税范围。
土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转移？
- 否：不征税（例如出租，产权没转移，只收租金，不交土地增值税）。
三、具体征税范围（四种主要情形）
根据上述原则和标准，以下情况均属于土地增值税的征税范围：
转让国有土地使用权
- 指土地使用者通过出让等方式取得国有土地使用权后，将其单独出售、交换或赠与的行为。
房地产开发与销售
- 这是最常见的情况。指房地产开发企业进行项目开发后，销售新建商品房及其配套设施的行为。
存量房地产的转让
- 指单位和个人转让已拥有产权的旧房及建筑物，包括二手房销售。
视同销售行为
以下情形虽然形式特殊，但也被视同转让房地产，需要缴纳土地增值税：
- 以房地产进行投资、入股：虽然暂时没有现金收入，但取得了股权（非房开企业暂免征收，房开企业或非房开企业将投资改为转让时需征收）。
- 合作建房，建成后转让的：一方出地，一方出钱，合作建房，建成后分房自用的暂免征收；但如果建成后转让的，则属于征税范围。
- 房地产的交换：包括个人之间互换住房，需要就差额部分缴纳土地增值税（个人互换自有居住用房经核实可免征）。
- 代建房行为：如果房产建成后，开发企业不办理产权转移，而是收租或取得固定收入，则不征税。如果办理了产权转移，则视同销售。
四、不属于征税范围的常见情形
- 房地产的赠与：
- 公益性赠与（赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、通过公益性机构用于公益事业）：不征税。
- 房地产的出租：产权未转移，只取得租金收入，不征土地增值税（但需缴纳其他税如房产税）。
- 房地产的抵押：在抵押期间不征税。待抵押期满后，若因无力偿还债务而用房地产抵债，此时产权发生转移，则需征税。
- 国家依法征用、收回房地产：给予补偿，但属于政府行为，不征税。
- 房地产的重新评估：产权未发生转移，不征税。
希望这个详细的解释能帮助您全面理解土地增值税的征税范围。
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