个人出租住房，需要缴纳哪些税，税率是多少

个人出租住房在中国需要缴纳的税费主要包括以下几种，并且通常享受一定的税收优惠政策。实际缴纳的税费可能因地方政策、租金收入水平以及能否提供准确成本凭证而有所不同。

主要涉及的税种及税率（针对住房）：

1. 增值税

   • 税率： 5%的征收率。
   • 优惠政策：

     • 个人（其他个人）出租住房取得的租金收入，按照5%的征收率减按**1.5%**计算缴纳增值税。
     • 免征政策： 个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过10万元（小规模纳税人免税标准）的，免征增值税。（根据财政部 税务总局公告2023年第1号等规定延续）
   • 计算： 应纳增值税额 = 租金收入（含税） / (1 + 5%) × 1.5% （如果月租金分摊后超过10万，且不享受免税）。

2. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

   • 税率/费率：

     • 城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，分别为增值税税额的7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他地区）。
     • 教育费附加：增值税税额的3%。
     • 地方教育附加：增值税税额的2%（具体比例可能地方略有差异）。
   • 优惠政策：

     • 随增值税一并免征： 如果当月分摊的租金收入不超过10万元，免征增值税的同时，这些附加税费也一并免征。
     • 减半征收： 即使需要缴纳增值税，根据财税[2019]13号等规定（通常延续），小规模纳税人（包括个人出租视为小规模）可以享受最高减征50%的优惠（具体看地方执行）。
   • 计算： 以实际缴纳的增值税额为计税依据计算。

3. 房产税

   • 税率： 法定税率12%。
   • 优惠政策： 个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（根据财税[2008]24号）
   • 计算： 应纳房产税额 = 租金收入 × 4%。
   • 重要提示： 很多地方在实际操作中（特别是核定征收或综合征收率时），对此项有进一步的优惠或简化处理。

4. 个人所得税

   • 税率： 财产租赁所得适用比例税率，税率为20%。
   • 优惠政策：

     • 减按10%征收： 对个人出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。（根据财税[2008]24号）
   • 计算方法（分两种）：

     • 据实征收（有完整准确成本费用凭证）： 应纳税所得额 = 每月租金收入 - 相关税费（增值税、城建税及附加、房产税） - 修缮费用（每月最高可扣除800元，需提供凭证） - 法定扣除标准（通常为800元或租金收入的20%，取较高者）。 应纳税额 = 应纳税所得额 × 10%
     • 核定征收（无法提供完整准确成本费用凭证）： 这是最常见的情况。税务机关通常按租金收入的一定比例（称为“应税所得率”）核定应纳税所得额，再乘以10%税率。 常见核定方式： * 按租金收入直接乘以一个综合征收率： 这是最普遍、最简便的方式。各地综合征收率差异较大（常见范围在**2% - 8%**之间，甚至更低），例如北京、上海等地对月租金10万以下的有很低（如2.5%）的综合税率。务必咨询当地税务局确认！ * 按租金收入乘以一个应税所得率（如10%），再乘以10%税率，实际税负约为租金收入的1%。 应纳税额 = 租金收入 × 综合征收率 或 应纳税额 = 租金收入 × 应税所得率 × 10%

5. 城镇土地使用税

   • 优惠政策： 个人出租住房，免征城镇土地使用税。（根据财税[2008]24号）

6. 印花税

   • 优惠政策： 个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（根据财税[2008]24号）

总结关键点和注意事项：

1. 主要税种： 增值税（及附加）、房产税、个人所得税是核心税种。
2. 普遍优惠： 针对个人出租住房，国家层面有明确的增值税（减按1.5%）、房产税（按4%）、个人所得税（减按10%）的优惠政策，并免征土地使用税和印花税。
3. 月租金10万元是关键门槛： 分摊后月租金≤10万，可免增值税及附加。超过则需按1.5%缴纳增值税及附加。
4. 个人所得税是重点和难点：

   • 理论税率为10%。
   • 实际征收主要看地方政策：综合征收率是最常见、最需要关注的方式，各地差异巨大（2%-8%常见）。
   • 据实征收可以扣除税费、修缮费和法定扣除额，但需要完整凭证，对个人房东较难操作。
5. 地方差异巨大： 各省市甚至各区县的具体执行政策（尤其是综合征收率、核定应税所得率）可能有显著不同。强烈建议直接咨询房屋所在地的主管税务机关（税务局）或拨打12366纳税服务热线确认当地最新、最准确的政策。
6. 代开发票： 如果承租方（如公司）需要发票报销，房东需要到税务局（或电子税务局）代开增值税发票，此时才会实际计算并缴纳相关税费。如果不需要发票，部分房东可能选择不主动申报（但存在税务风险）。
7. 非住房税率不同： 如果出租的是非住房（商铺、写字楼等），税率会高很多（增值税5%，房产税12%，个人所得税20%无优惠，无土地使用税和印花税免征），务必区分清楚。

简单来说，对于大多数个人出租住房（尤其是月租金不高的情况下）：

• 如果月租金分摊后≤10万：免增值税及附加。
• 房产税：理论4%，但实际征收可能更低或包含在综合税率里。
• 个人所得税：最关键！通常按当地公布的“综合征收率”计算，这个比率需要你亲自向当地税务局查询确认（例如：某地月租3000元以下综合税率可能为2.5%，月租3000-10万为3.5%等）。