在中国房产税政策中，1.2% 和 12% 是两个关键税率，分别适用于不同的房产类型和用途。以下是详细解析：
1. 房产税税率 1.2%
适用场景：
对自用住宅类房产（非出租/非经营）征收，按房产原值减除一定比例（通常为10%-30%）后的余值计算。
计算公式：
年应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%
例如：房产原值500万，扣除率30%，则年税 = 500万 × 70% × 1.2% = 4.2万元。
2. 房产税税率 12%
适用场景：
对出租或经营类房产，按租金收入为计税依据。
计算公式：
年应纳税额 = 年租金收入 × 12%
例如：月租金1万元，年租金12万，则年税 = 12万 × 12% = 1.44万元。
关键区别总结
| 税率 |
适用房产类型 |
计税依据 |
税负特点 |
| 1.2% |
自用住宅 |
房产原值（减除后） |
固定成本，通常较低 |
| 12% |
出租/经营房产 |
年租金收入 |
与租金收益直接相关 |
重要补充说明
上海/重庆试点政策：
- 上海对家庭人均超60㎡的住房，按0.4%-0.6%（市场价70%为税基）征收；
- 重庆对高端住宅（如独栋别墅）按0.5%-1.2%（市场价）征收。
（试点税率与全国普适的1.2%/12%并行）
减免政策：
- 出租房：部分省市对个人出租住房有税率优惠（如按租金×4%征收）。
未来改革方向：
全国房产税立法可能将合并土地/房产税费，并可能引入市场评估价作为税基，但自住税率预计仍低于经营性房产。
实际案例对比
| 房产类型 |
原值/租金 |
税率 |
年税额 |
| 自住房（500万） |
原值70%计税 |
1.2% |
4.2万元 |
| 出租房（月租1万） |
年租金12万 |
12% |
1.44万元 |
✅ 结论：
- 12% 适用于出租房，税基为租金收入，两者计税逻辑完全不同。
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