土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即转让收入减去法定扣除项目金额后的余额。即，增值额=应税收入−扣除项目金额。 应税收入：包括货币收入(如现金)、实物收入(如房产置换)和其他收入(如无形资产收益)。
扣除项目金额主要包括以下五项： 1.取得土地使用权支付的金额(如土地出让金); 2.开发土地的成本、费用(如拆迁补偿、前期工程费); 3.新建房及配套设施的成本(或旧房评估价格); 4.与转让相关的税金(如契税、印花税); 5.财政部规定的其他扣除(如房地产开发企业加计20%扣除)。 土地增值税清算的条件 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，土地增值税清算的条件分为纳税人应当主动清算和主管税务机关可要求清算两种情形。 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(纳税人主动清算)： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 |
